La loi de finances 2025 est à l’issue d’une réforme fiscale moins favorable pour les investisseurs en LMNP (location meublée non professionnelle). Cela du fait de la suppression de la déductibilité des amortissements. La recherche de nouvelles stratégies devient ainsi de rigueur afin de conserver l’attractivité de ce statut en termes de rentabilité. Qu’en est-il alors du montage d’une SARL de famille ?
Comprendre la LMNP et la SARL de famille
La LMNP pour profiter des régimes réels d’imposition et du micro BIC
Les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux) donnant lieu à deux options d'imposition :
- le régime micro-BIC qui est une ouverture à un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs. Conformément à la réforme votée dans la loi de finances 2025, les abattements sont les suivants : 50% pour les locations longue durée, 50% pour les locations courte durée classées et 30% pour les locations courte durée non classées.
- le régime réel, permettant de déduire l'ensemble des charges. Cependant, la déduction des amortissements passe désormais à la trappe, ce qui fait disparaître les avantages fiscaux liés à ce régime pourtant avantageux avant la réforme.
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La SARL de famille : exploitation d’une location meublée en indivision
La SARL de famille est une structure juridique qui permet d'exploiter un bien immobilier en indivision, entre les membres d'une même famille (ascendants, descendants, frères et sœurs). Ce montage a la particularité de pouvoir opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, ce qui signifie que les bénéfices sont directement imposés entre les associés au titre de l'impôt sur le revenu (IR).
Les avantages de combiner LMNP et SARL de famille
L’imposition au micro BIC
Grâce à la SARL de famille, les bénéfices de l'activité de location meublée restent imposés sous le régime micro BIC. Cette stratégie est donc décorrélée de la suppression des amortissements liés au régime réel d’imposition.
Une meilleure protection juridique
Contrairement à une détention en direct, la SARL de famille permet de mieux structurer la gestion immobilière, notamment en cas de succession ou de conflits entre héritiers.
Une transmission facilitée (donation, succession)
La SARL de famille se distingue par un cadre favorable pour anticiper la transmission du patrimoine immobilier. Cela en répartissant progressivement les parts entre les membres de la famille via des donations qui profitent d’abattements fiscaux – lesquels sont de 100 000 euros par enfant et par parent, renouvelables tous les 15 ans.
Rappel sur la simplicité du régime micro BIC
Ce régime s’applique aux investisseurs individuels réalisant un chiffre d'affaires inférieur à un certain seuil. Rappelons que les plafonds de recettes varient comme suit : 77 700 euros pour la location longue durée ainsi que pour la location courte durée d’un meublé classé, et 15 000 euros pour la location courte durée d’un meublé non classé.
Le principal atout du micro BIC réside dans sa simplicité déclarative, de même que la possibilité de passer à côté de l’obligation de tenue de la comptabilité. Ce, bien que celle-ci soit toujours recommandée. L’établissement d’un bilan annuel est également facultatif.
Ce régime est adapté aux petites entreprises ou aux auto-entrepreneurs qui recherchent une gestion allégée, en plus de la fiscalité avantageuse qui l’accompagne. Idem pour les locations saisonnières, par exemple en cas de location pendant les vacances ou une période limitée.
Toutefois, si les charges sont plus élevées que l’abattement proposé, il vaut mieux basculer vers le régime réel d’imposition. Cela en procédant à une simulation préalable, en sachant que cette option perd de son attractivité fiscalement parlant comme susmentionné.
