Investissement SCPI : connaissez-vous les véritables contraintes et risques ?

Vous avez décidé d’investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) selon les recommandations de votre conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ? Ces produits pierre-papier se reconnaissent en effet par les multiples atouts tels que leur flexibilité, l’absence de gestion locative, une excellente rentabilité, des loyers stables, des risques mutualisés ainsi qu’un ticket d’entrée accessible à tous.

Cependant, avant d’investir, bien connaître la nature des risques et les diverses contraintes est incontournable. C’est ce que nous allons mettre en avant à travers les lignes qui suivent.

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Les contraintes : durée de l’investissement, frais et fiscalité

Citons parmi les contraintes :

  • la durée de l’investissement : placer votre argent dans une SCPI, c’est s’engager sur une longue durée. Il est en effet question d’investir dans de l’immobilier ; la durée de placement recommandée est de 8 ans. Attention aux SCPI dites fiscales, c’est-à-dire celles qui vous permettent de réduire vos impôts. Les immeubles sur lesquels elles sont adossées se servent des dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie et de déficit foncier. Ainsi, une durée d’engagement minimale est requise et celle-ci est fixée par la loi. Elle est alors répercutée sur les souscripteurs de parts qui doivent respecter la durée d’engagement prescrite par la société de gestion, et qui est celle associée au dispositif. Notons que l’investissement aux autres familles de SCPI telles que les SCPI de rendement n’est pas soumis à cette contrainte, et que l’investisseur est libre de sortir à tout moment
  • les frais : comme tout produit de placement, les SCPI génèrent des frais. Ce sont les frais d’entrée (prélevés une seule fois), les frais de gestion annuelle (ponctionnés tous les ans, comme leur nom l’indique), ainsi que les frais de sortie
  • la fiscalité : placer son argent dans une SCPI, c’est percevoir des revenus fonciers et par conséquent, être assujetti au paiement des impôts y afférents. C’est la fiscalité immobilière qui s’applique. De même, puisqu’il s’agit d’exploiter de la pierre, l’investisseur est aussi tenu de s’acquitter de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Il existe cependant de multiples possibilités d’échapper à cette fiscalité plus ou moins lourde : en investissant en nue-propriété, à travers une assurance-vie, ou encore en souscrivant aux SCPI fiscales comme mentionné plus haut.

 

Les risques : illiquidité, risques locatifs et autres

Parmi les risques relevés :

  • l’illiquidité des parts : si vous souhaitez sortir de votre investissement, sachez que des procédures s’appliquent sur le marché secondaire qui est aussi règlementé tout comme le marché primaire. Prévoyez un certain temps entre votre décision de revendre et le moment où vos parts sont effectivement rachetées. De même, gardez en tête que les démarches diffèrent du type de la SCPI : à capital fixe ou à capital variable
  • les risques locatifs : ils sont minimes certes, mais ne sont pas à écarter. Pendant les périodes de turbulence et de crise, comme ce fut le cas en 2020, les SCPI ont enregistré une diminution du taux d’occupation financier, du même que du taux de recouvrement. Cependant, ce ne sont pas toutes les SCPI qui ont subi ce désagrément. Les sociétés de gestion ont en effet pris toutes les dispositions nécessaires pour y pallier : diversification du patrimoine et des locataires, personnalisation des baux, création d’une poche de réserve (report à nouveau et provisions)
  • vigilance également en ce qui concerne la réputation et la solidité financière de la société de gestion : c’est de cette dernière avant tout qu’émane la SCPI, de même que les stratégies mises en œuvre pour son succès : celles d’acquisition et d’exploitation.

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Simulez votre investissement pour une fiscalité optimale

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Une bonne gestion de votre patrimoine inclut l’optimisation de votre fiscalité. En payant moins d’impôt, vous réalisez également plus d’économies vous permettant d’épargner pour investir dans des placements, ou encore pour mieux faire face à l’inflation. Si vous avez choisi d’injecter votre excédent d’épargne dans un investissement, sachez qu’il est toujours recommandé de (les meilleurs outils de simulation sur des sites spécialisés en investissements et en fiscalité, tels que ceux des cabinets de gestion de patrimoine. Ces instruments ont été conçus par des experts financiers qui sont en parfaite connaissance de l’évolution des lois en vigueur. Ainsi, ils sont constamment mis à jour et sont ainsi reconnus pour leur fiabilité et pour la rapidité des traitements. Ces outils ne conservent pas les données personnelles qui sont automatiquement supprimées après chaque simulation.

Les meilleurs sites sur lesquels vous pourrez utiliser les outils de simulation vous permettent de suivre vos gains en temps réel et par conséquent, de gérer et optimiser votre patrimoine.

Les informations dont vous aurez besoin pour réaliser vos simulations sont votre statut marital, le nombre d’enfants à charge, vos propres revenus mensuels et ceux de votre conjoint, les autres sources de revenus que vous percevez (pensions et retraites, dividendes, revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux) [...]

Que gagnez-vous réellement en investissant en SCPI ?

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L’immobilier à portée de main, c’est possible ! Pas de contrainte de gestion et un ticket d’entrée à la portée de tous : c’est ce dont vous profitez en investissant dans les sociétés civiles de placement immobilier SCPI. Ces dernières sont-elles réellement un bon placement et que gagne-t-on en y investissant ?   Des revenus complémentaires Les SCPI reposent sur un ensemble (Ces revenus locatifs sont convertis en dividendes, c’est-à-dire en tenant compte de la quote-part de chacun. Ils peuvent être utilisés pour compléter des revenus et faire face à l’inflation.

 

Des gains à la revente d’immeubles

Les immeubles des SCPI peuvent être renouvelés s’ils ne correspondent plus aux attentes sur le marché et si la société de gestion estime qu’ils perdent de la valeur. La revente a également lieu pour les SCPI fiscales avant leur liquidation. Si l’immobilier vendu est à l’origine d’une plus-value, celle-ci est alors redistribuée auprès de tous les associés porteurs de parts.

 

Des gains à la revente des parts

Si vous souhaitez réaliser un désinvestissement, veillez tout d’abord à vous assurer que vos parts dégageront de la plus-value. Cela compte tenu du prix de revente – qui est le plus souvent fixé par la société de gestion, et en particulier pour les SCPI à capital variable. Anticipez aussi les frais de sortie qui vont impacter le rendement final au moment de la revente. L’utilisation d’outils de simulation en ligne est recommandée pour anticiper cette étape et réussir votre désinvestissement suivant les meilleures conditions.

 

Une épargne disponible à tout moment

Vous pouvez investir dans une assurance-vie et percevoir des revenus de SCPI ! En effet, les assureurs constituent leurs supports en unités de compte de différentes classes d’actifs auxquelles les SCPI appartiennent. Ce sont des SCPI de rendement, préalablement sélectionnées pour leurs performances et pour la qualité des dividendes qu’elles produisent. Ces derniers sont injectés dans l’épargne constituée pour être fructifiés et sont ainsi comptabilisés comme étant des primes de versement. Ils sont aussi déductibles de votre assiette imposable) [...]

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