Vous avez décidé d’investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) selon les recommandations de votre conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ? Ces produits pierre-papier se reconnaissent en effet par les multiples atouts tels que leur flexibilité, l’absence de gestion locative, une excellente rentabilité, des loyers stables, des risques mutualisés ainsi qu’un ticket d’entrée accessible à tous.
Cependant, avant d’investir, bien connaître la nature des risques et les diverses contraintes est incontournable. C’est ce que nous allons mettre en avant à travers les lignes qui suivent.
Les contraintes : durée de l’investissement, frais et fiscalité
Citons parmi les contraintes :
- la durée de l’investissement : placer votre argent dans une SCPI, c’est s’engager sur une longue durée. Il est en effet question d’investir dans de l’immobilier ; la durée de placement recommandée est de 8 ans. Attention aux SCPI dites fiscales, c’est-à-dire celles qui vous permettent de réduire vos impôts. Les immeubles sur lesquels elles sont adossées se servent des dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie et de déficit foncier. Ainsi, une durée d’engagement minimale est requise et celle-ci est fixée par la loi. Elle est alors répercutée sur les souscripteurs de parts qui doivent respecter la durée d’engagement prescrite par la société de gestion, et qui est celle associée au dispositif. Notons que l’investissement aux autres familles de SCPI telles que les SCPI de rendement n’est pas soumis à cette contrainte, et que l’investisseur est libre de sortir à tout moment
- les frais : comme tout produit de placement, les SCPI génèrent des frais. Ce sont les frais d’entrée (prélevés une seule fois), les frais de gestion annuelle (ponctionnés tous les ans, comme leur nom l’indique), ainsi que les frais de sortie
- la fiscalité : placer son argent dans une SCPI, c’est percevoir des revenus fonciers et par conséquent, être assujetti au paiement des impôts y afférents. C’est la fiscalité immobilière qui s’applique. De même, puisqu’il s’agit d’exploiter de la pierre, l’investisseur est aussi tenu de s’acquitter de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Il existe cependant de multiples possibilités d’échapper à cette fiscalité plus ou moins lourde : en investissant en nue-propriété, à travers une assurance-vie, ou encore en souscrivant aux SCPI fiscales comme mentionné plus haut.
Les risques : illiquidité, risques locatifs et autres
Parmi les risques relevés :
- l’illiquidité des parts : si vous souhaitez sortir de votre investissement, sachez que des procédures s’appliquent sur le marché secondaire qui est aussi règlementé tout comme le marché primaire. Prévoyez un certain temps entre votre décision de revendre et le moment où vos parts sont effectivement rachetées. De même, gardez en tête que les démarches diffèrent du type de la SCPI : à capital fixe ou à capital variable
- les risques locatifs : ils sont minimes certes, mais ne sont pas à écarter. Pendant les périodes de turbulence et de crise, comme ce fut le cas en 2020, les SCPI ont enregistré une diminution du taux d’occupation financier, du même que du taux de recouvrement. Cependant, ce ne sont pas toutes les SCPI qui ont subi ce désagrément. Les sociétés de gestion ont en effet pris toutes les dispositions nécessaires pour y pallier : diversification du patrimoine et des locataires, personnalisation des baux, création d’une poche de réserve (report à nouveau et provisions)
- vigilance également en ce qui concerne la réputation et la solidité financière de la société de gestion : c’est de cette dernière avant tout qu’émane la SCPI, de même que les stratégies mises en œuvre pour son succès : celles d’acquisition et d’exploitation.
